株州：物業(yè)管理知多少：開放遺留問題與業(yè)主委員會
物業(yè)公司職責有限，多部門合力按職能辦事為維護自身權益，小區(qū)應注重“業(yè)主大會、業(yè)主委員會”的成立
“現(xiàn)在我房子出了問題，不找物業(yè)那找誰？”這是記者在接到市民投訴時，經(jīng)常聽到的一句話。但有時候，即使拒交物業(yè)管理費，業(yè)主的問題也并非能夠得到妥善解決。因為，人們不清楚物業(yè)公司的職能范圍，幾乎把物業(yè)當成“執(zhí)法主體”。殊不知，物業(yè)公司并不是“萬能”的。
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糾紛不斷，物業(yè)、業(yè)主雙無奈
因為人們對于物業(yè)管理的認識不足，存在一定的誤區(qū)，把很多本不屬于物業(yè)管理公司負責的問題，強加至物業(yè)公司的身上，從而導致一些額外的矛盾和糾紛發(fā)生。但往往結果是，因為超過職責范圍，物業(yè)公司也無能為力，業(yè)主的問題就一直得不到解決。據(jù)記者了解，不交納物業(yè)費成為很多業(yè)主維權的唯一砝碼，是不得以出的下策。
典型問題一：開發(fā)建設遺留問題誰負責
在常常發(fā)生的物業(yè)糾紛中，開發(fā)建設遺留問題為最主要的問題之一。具體包括房屋質量、配套設施不完善、開發(fā)建設單位承諾與實際不符等。這些問題具有一定的隱蔽性，一般都是在業(yè)主入住后才被發(fā)現(xiàn)。比如，因房屋質量而引起的漏水問題，在綜合驗收時難以被發(fā)現(xiàn)，只能在下雨天氣或者是裝修時，才能察覺到問題的存在。
由于一些開發(fā)公司與物業(yè)公司是母子公司關系，因此，業(yè)主很容易將這些本不屬于物業(yè)管理范疇的大部分矛盾，轉嫁至接管該項目的物業(yè)公司，由此經(jīng)常引發(fā)一些矛盾和糾紛。而另一種情況是，由于已經(jīng)交房，開發(fā)公司退出該項目，業(yè)主找不到開發(fā)公司理論，只能將這些責任推及至物業(yè)公司身上。
因為超過職責范圍，物業(yè)公司無法為業(yè)主解決問題，業(yè)主無奈之下，只能以“拒交物業(yè)費”表示不滿。實際上，大部分物業(yè)公司在代開發(fā)公司“受過”。發(fā)生此類問題，最好是物業(yè)和業(yè)主共同與開發(fā)商協(xié)調，但是實際操作起來卻是個難題。針對房屋質量問題，房產(chǎn)局物業(yè)管理處李波科長告訴記者，欲針對質量保證金進行改革，相關方案正在起草。
典型問題二：小區(qū)內財物被盜誰負責
小區(qū)內發(fā)生失竊事件物業(yè)公司該不該擔責？是各家爭論不斷的焦點。一些業(yè)主認為，“我向物業(yè)公司繳納了管理費，物業(yè)公司就應該承擔責任，不然這物業(yè)費交了有什么用？”而一些物業(yè)公司則認為，“公司人員也是人，不可能提前知道哪里會發(fā)生盜竊行為，為何業(yè)主丟失財物就應該由我們承擔責任？”
對此，房產(chǎn)局物業(yè)管理處李波科長告訴記者，物業(yè)公司的保安義務屬于防范性質。當盜竊事件發(fā)生之后，物業(yè)公司是否承擔責任，主要是看物業(yè)公司是否按照與業(yè)主簽訂的合同內容，進行小區(qū)治安的值班與巡邏。
如果物業(yè)公司安排了保安對小區(qū)治安進行維護，按照合同約定的相關條項完全執(zhí)行，這種情況下發(fā)生盜竊事件，物業(yè)公司并不擔責。如果物業(yè)公司未按照合同條項執(zhí)行治安，小區(qū)發(fā)生盜竊事件，物業(yè)公司應承擔違約責任。而承擔責任的多少可由雙方協(xié)商，若協(xié)商不成，則可交由法院判定。
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相關部門
有明確的責任范圍
根據(jù)《關于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的若干意見》內容顯示，各主管部門的職責已經(jīng)明確分工，加大了對物業(yè)管理小區(qū)的執(zhí)法力度。廣大市民應了解，負責查處不同物業(yè)管理糾紛的主管部門。當出現(xiàn)物業(yè)問題時，可有方向性地找到對應的負責部門。
房產(chǎn)部門負責查處開發(fā)商、物業(yè)或其他業(yè)主擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益等行為。比如說，小區(qū)籃球場被占用的情況。
亂搭亂建等行為，由規(guī)劃部門進行認定，城管部門進行撤除。比如石峰區(qū)錦繡名園，將本為地下停車場的架空層封閉，作為獨立車庫出售，經(jīng)業(yè)主投訴后，由規(guī)劃部門認定此為公共區(qū)域，開發(fā)商為擅自改變住宅外立面，由城管部門進行拆除。
建設部門負責查處，房屋裝飾裝修，擅自拆改、變動承重墻等行為。
城管部門負責查處，在建筑物上張貼廣告，亂倒建筑、生活垃圾，焚燒垃圾以及其它產(chǎn)生有害煙塵、氣體的物質，未經(jīng)批準擅自飼養(yǎng)家禽等行為。
公安部門的職責，犬類管理、燃放煙花爆竹等行為。
消防部門負責查處，占用消防道路設施等行為。
對此，“房周刊”特別提醒市民，為了小區(qū)安全，請廣大市民業(yè)主不要將小車停在消防道路之上。
工商部門的職責，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動的違法行為，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房等行為。
環(huán)保部門負責查處，油煙造成的環(huán)境污染和噪音污染等。如天元區(qū)的保利高尚小區(qū)，其前方有一排餐館，排放的油煙甚至堵塞了下水管道，物業(yè)公司再三勸阻餐館無效，小區(qū)業(yè)主苦不堪言，無奈只能拒交物業(yè)費以示抗議，最后導致物業(yè)公司撤走。其實，當時小區(qū)業(yè)主可找環(huán)保部門來對其進行鑒定，要求餐館進行整改。
業(yè)主大會、委員會的成立
不容忽視
業(yè)主大會，是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下、由同物業(yè)管理區(qū)域內所有業(yè)主組成，對關系到整體業(yè)主利益的事情進行決議；并通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；制定、修改、審議共用設施的使用、公共秩序、衛(wèi)生維護等相關規(guī)章制度；決定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
而業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會可代表業(yè)主大會與物業(yè)服務簽訂、續(xù)簽、變更或解除物業(yè)服務合同；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實施。
只有成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，小區(qū)的管理權才是緊緊地握在業(yè)主手上，業(yè)主也能充分維護自己的權益。同時，物業(yè)公司提供的是公共服務，若物業(yè)公司服務得好，業(yè)主可直接感受到成果。對于服務質量差的物業(yè)公司，業(yè)主委員會可解聘此公司，重新聘請品質高的物業(yè)公司。這樣可以樹立市場競爭意識，促進物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，而業(yè)主也可享受到更好的物業(yè)服務。
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