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位于上海浦東金橋的云山星座苑小區(qū)總建筑面積6.2萬平方米，是一個品質(zhì)相當不錯的小區(qū)，住戶有450家，從05年開盤入住就在這里負責(zé)物業(yè)管理的陸家嘴物業(yè)管理公司前不久離開了。這家在上海享有一定知名度的物業(yè)公司，近兩年來先后從40多個居住小區(qū)撤出，放棄的物業(yè)管理面積達600多萬平方米。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，我們今年上半年退了十個樓盤。最近比較近的就是民樂園，還有連城花園，還有南泉公寓，海美苑景園。那么下半年我們正在打算退掉5、6個樓盤，最近跟業(yè)主委員會啊、跟房管有關(guān)單位在協(xié)調(diào)，計劃今年年底一定要完成5到6個樓盤。

　　據(jù)記者了解，最近忙于棄盤的物業(yè)公司遠不止陸家嘴一家。與以往物業(yè)公司積極承攬社區(qū)服務(wù)，拓展經(jīng)營面積形成反差的是，現(xiàn)在上海多家大型物業(yè)公司都在收縮戰(zhàn)線，甚至為此制定了詳細的計劃。

　　上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，今年我們計劃兩、三個項目退出，這幾年來，我們陸續(xù)已經(jīng)退出了近20個項目，這些項目如果面積加起來有100多萬平方。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些紛紛撤離的物業(yè)公司有一個共同特點，都是國家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，在撤出時都做到了平穩(wěn)過渡，但他們的去意十分堅決。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們上半年完成了40幾萬平方米的小區(qū)的不再續(xù)簽，終止服務(wù)合同，下半年我們還有27萬平方米，準備和業(yè)主委員會、社區(qū)談妥的情況下，我們也準備終止服務(wù)。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查物業(yè)公司：物業(yè)費標準多年未上調(diào)

　　記者來到位于上海浦東三林的金誼河畔小區(qū)，正趕上小區(qū)物業(yè)的施經(jīng)理在巡查門崗，他告訴記者，這個小區(qū)是2008年竣工的，建筑面積24萬平方米，住戶近1200家，前后兩個大門設(shè)有崗?fù)?，保?4小時巡邏，攝像監(jiān)視器在院內(nèi)的各個角落確保安全，整個小區(qū)有114部電梯等設(shè)備需要定期維護，9萬平米綠化工程保養(yǎng)和園區(qū)保潔的工作量也很大。

　　金誼河畔小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理施敏告訴記者，我們管理人員和保安、保潔、綠化、各類養(yǎng)護人員，一共有120個左右，他們的工資按照國家規(guī)定，在同步上漲的，而我們的工資，管理人員的工資，到目前為止，一分錢都沒漲過。

　　在物業(yè)管理處，記者看到了這個小區(qū)的收費標準，每平方米是1.66元，而這一標準是2005年制定的，6年來沒有調(diào)整過。施經(jīng)理給記者算了一筆賬，去年這個小區(qū)的物業(yè)費收繳率是97%，物業(yè)費收入、停車管理費及小區(qū)延伸服務(wù)總計收入510萬元，保安、保潔、綠化、維修養(yǎng)護等全年支出合計：467.24萬元，全年結(jié)余僅14.46萬元，利潤率為2.8%。

　　記者在羽北小區(qū)看到，這里的小區(qū)保安年齡明顯偏大，各類服務(wù)管理的人員配備也是較低的，物業(yè)的張經(jīng)理最頭疼的就是收繳物業(yè)管理費。

　　羽北小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理張谷新告訴記者，管理費、保安費、保潔費，一戶人家最低的是126塊，有的吶業(yè)主不肯愿意交。03年1月份的，到現(xiàn)在欠我們10088塊，還有01年的，到13000多的。有一戶人家就是從97年開始欠費的，這戶人家到目前為止已經(jīng)有2萬多管理費都沒交。

　　記者了解到，這里執(zhí)行的收費標準是1996年上海物價局制定的，平均每平米只有0.2元左右，但還是很難收取，去年他們這個小區(qū)全年虧損了6.89萬元。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，去年我們申城物業(yè)公司我們總的規(guī)模是住宅部分我們有500多平方米，我們其中400萬是普通商品房，100多、140萬是住宅，但是我們從整個經(jīng)營下來，去年的收入有1.15個億。但是它的利潤就200萬都不到，實際上就是千分之二的概念。

　　記者調(diào)查過程中，多家物業(yè)公司都表示，收費標準過低，又長期得不到調(diào)整是這些公司選擇離開的主要原因。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，因為物價這幾年等于上漲了，將近成倍上漲，但是物業(yè)管理費這十幾年等于是沒動過，而且跟業(yè)主委員會跟業(yè)主商量漲價也非常困難，這樣導(dǎo)致物業(yè)公司一些老盤原來有盈利的現(xiàn)在都做到虧損。

　　上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們最長的小區(qū)接管有十年了，當時定的1塊5 的管理費標準，到今天都沒辦法調(diào)整過，所以入不敷出造成了一個管理標準和收費標準不相符的這種不良的局面，是造成我們沒辦法維持要退出的一個原因。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查業(yè)主拒付因不滿物業(yè)換盤為漲價

　　位于上海寶山區(qū)的龍緣花園，總建筑面積5萬平方米，在科瑞物業(yè)離開之后不長的時間里又更換物業(yè)公司，記者在小區(qū)大門口遇到了一位業(yè)主。

　　記者問，對物業(yè)管理滿不滿意？業(yè)主告訴記者，不滿意啊。我們大家都不滿意，你看看，把電梯費啊說公布賬目，又不公布。所有地下車庫的錢又卷走了，這都是老百姓的錢。

　　記者問，保安、維護、維修、保養(yǎng)這些做得到不到位？業(yè)主告訴記者，前面好像做的蠻好的，你們到后面看簡直是一片荒草野地，什么草都長得滿地都是的。

　　記者問，沒人管嗎？業(yè)主告訴記者，沒人管呀。記者問，那你們物業(yè)管理費按時交嗎？

　　業(yè)主告訴記者，我們現(xiàn)在沒交呀，今年他們催的黑板上，那邊黑板不是寫出來了嘛，要我們交2011年的，我們交給誰呀？

　　這位業(yè)主告訴記者，他們對現(xiàn)在小區(qū)的保安、綠化工作都不滿意，小區(qū)的居民對物業(yè)公司更換后服務(wù)質(zhì)量下降感到相當無奈，只有用拒交物業(yè)管理費來表達不滿。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，

　　老的物業(yè)公司走掉，新的物業(yè)公司承接以后，維持原來的物業(yè)管理費無非就是在質(zhì)量上面、在品質(zhì)上面下降。

　　上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，物業(yè)管理費標準不能夠隨著管理成本的提升而調(diào)整，必然的使許多的企業(yè)以降低服務(wù)標準來維持管理企業(yè)的生計，所謂降低服務(wù)標準，比如說：人員降低、工作的頻次降低以及服務(wù)的狀態(tài)降低，實際上最終受害的還是廣大業(yè)主。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查公婆都說各有理規(guī)定自身成難題

　　物業(yè)公司的來去說到底是和物業(yè)費的收取標準相關(guān)，而標準的確定要取得業(yè)主的同意，上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的朱會長表示：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費要建立有效的溝通機制來協(xié)調(diào)。

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長朱志榮告訴記者，通過業(yè)主大會，業(yè)主委員會跟那個物業(yè)公司協(xié)商，比較公正地測算一下，測算一下用那個辦法，什么水平來管理，比較合適，進行適當?shù)卣{(diào)整。

　　朱志榮表示，多年不變的物業(yè)管理費確實給物業(yè)經(jīng)營帶來很大的壓力，而滿足業(yè)主日益提高的物業(yè)管理要求也要認真對待。

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長朱志榮告訴記者，這個標準是1996年的時候當時制定下來的，到現(xiàn)在15年多了，但這個標準還是沒有變動過，這15年來這個勞動力成本，其他管理成本都相應(yīng)有所提高，所以現(xiàn)在物業(yè)公司感覺到非常地累。從居民這個角度來說，從小業(yè)主的角度來說，感覺物業(yè)公司管理水平還不是很高，對客戶服務(wù)的滿意度還需要進一步提高。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們物業(yè)公司給業(yè)主提供服務(wù)，它是實際上也是一種消費服務(wù)，所以它要形成一個消費的概念；上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們05年上海市政府頒發(fā)的《物業(yè)管理分等定級的標準》，這個標準應(yīng)該繼續(xù)完成一件沒有完成的事，那就是隨著物價的變化，它每年政府應(yīng)該出一個調(diào)整的系數(shù)，或是指導(dǎo)意見、指導(dǎo)價。

　　業(yè)主到底應(yīng)該為物業(yè)服務(wù)支付什么樣的價格？這是物業(yè)服務(wù)業(yè)面臨的重大難題。據(jù)了解，我國現(xiàn)在實施的是2007年修訂后的物業(yè)管理條例，同時各地區(qū)有不同的實施細則，其中有的就包含對收費標準的界定，問題出在一是有的地區(qū)價格約定時沒有考慮到物價上漲，物業(yè)公司因而抱怨；還有的是當初開發(fā)商為了銷售住房，在物業(yè)費上進行低價優(yōu)惠，這給長久經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)自身留下了隱患；再者則是由于相關(guān)規(guī)定對業(yè)主權(quán)益界定不清晰，導(dǎo)致原本分散的業(yè)主在應(yīng)對糾紛時處于弱勢，抱怨之下想漲價就難上加難了。有專家表示說，物業(yè)服務(wù)的規(guī)定應(yīng)該先在雙方的權(quán)益和責(zé)任上界定清楚，也就是界定服務(wù)的范圍和質(zhì)量，然后才能談服務(wù)的價格，而目前物業(yè)服務(wù)的很多領(lǐng)域都是模糊狀態(tài)。