廣州：物業(yè)管理費漲價誰做主？
兩個多月過去了，廣州番禺某大型樓盤因上調(diào)物業(yè)管理費引起的紛擾仍在繼續(xù)，住戶們的不滿情緒仍未平息。日前，該樓盤多名業(yè)主到開戶的銀行，要求取消代扣物業(yè)管理費業(yè)務(wù)。
從今年5月1日起，該樓盤各類住宅物業(yè)的物管費同時大幅上調(diào)，升幅在0.6元/平方米左右。而據(jù)記者了解，目前廣州相當一部分居民小區(qū)已經(jīng)或正在醞釀上調(diào)物管費，新一輪物管費漲價潮已然逼近。業(yè)主們認為，在當前物管費使用并不透明的情況下，物業(yè)管理部門未經(jīng)業(yè)主同意，無權(quán)單方面漲價。
征詢意見3萬多戶業(yè)主“被同意”
今年4月6日，番禺某大型樓盤業(yè)委會向業(yè)主發(fā)出了意見征詢函，稱鑒于柴油大幅漲價以及員工工資和社保金提高等原因，小區(qū)的物管費醞釀漲價。而調(diào)價方案是：別墅由目前1.9元/平方米上調(diào)為2.5元(個別片區(qū)上調(diào)至2.6元)，多層洋房收費由目前的2.1元/平方米上調(diào)為2.7元，高層電梯洋房收費則由目前的2.2元/平方米上調(diào)為2.8元(個別片區(qū)上調(diào)至3.3元/平方米)。平均漲幅約為30%。
到了4月底，小區(qū)貼出通告，稱“共收到業(yè)主反饋意見函1248份(其中：反對1005份，贊成140份，不符合要求或其他意見103份)，未有反饋意見(即視為同意)的共33907戶?！币蛴?萬多戶業(yè)主未提交反饋意見，故公告稱：“對本次管理費調(diào)整方案持反對意見的業(yè)主僅僅占全體業(yè)主(35155戶)的2.86%?！?/p>
對此通告，業(yè)主們議論紛紛，有業(yè)主表示，遲遲不交“反饋函”，是因為一直很糾結(jié)，“征詢函里提到，不漲價就無法保障服務(wù)質(zhì)量，我們不愿漲價，但如果物管真的裁減工作人員，我們又不放心?！庇袠I(yè)主認為，征詢函中裁減人員會影響服務(wù)質(zhì)量的說法，有要挾業(yè)主之嫌，目前物管就有人浮于事、上班偷懶的情況。另有不少業(yè)主認為通告有強奸民意之嫌，沒有反饋意見更應(yīng)理解為“無聲抗議”，怎能“視為同意”？據(jù)此調(diào)升管理費是違法的。
5月，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，物管費已基本開始按照上調(diào)后的標準收??；通過銀行自動劃賬的用戶，也開始按最新標準劃賬。
業(yè)主質(zhì)疑要漲價先公布賬本
據(jù)了解，這已不是該樓盤物管費第一次漲價。3年前，該樓盤就上調(diào)過一次管理費，當時的理由是：柴油升價，樓巴運營成本增加；用工成本成倍增長，其中員工的社保支出在7年里就升了近4倍。當時的公告說，如不漲價，當年財政預(yù)算虧損將會接近1140萬元。
而這次的調(diào)價原因也大同小異。物管公司公告稱，2010年管理費超支210多萬元，如不調(diào)價，公司今年將超支1300多萬元。而“入不敷出的管理費將肯定無法維持現(xiàn)有的服務(wù)水平，只能通過大幅縮減人手及服務(wù)項目才能達至收支平衡，這樣將無可避免地對該小區(qū)舒適、安全、便捷的居住環(huán)境造成較大的負面影響。”為此，“經(jīng)過精打細算和基于本小區(qū)管理費是采用酬金制形式、管理費的結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔并慎重考慮各方面因素后，向業(yè)主委員會提出從2011年5月1日起調(diào)整管理費的申請?！?/p>
有業(yè)主質(zhì)疑物管公司的漲價理由。他告訴記者，物管公司的漲價理由之一是，從2008年到2011年，小區(qū)樓巴所使用的柴油價格從5.3元/升漲到了7.2元/升，上漲了35.8%。但在今年初，樓巴的月票價格已從以往的215元上調(diào)到了290元，上漲了34.9%；單票也從7元上漲到8元。本樓盤居民約10萬人，怎么不算算這巨大的增收部分？另有業(yè)主質(zhì)疑物管公司“虧本”的說法，他認為，如要業(yè)主信服，應(yīng)該亮出所有的公司收支賬本。
當漲價真的變成現(xiàn)實后，業(yè)主反對之聲更加強烈，兩個多月后，仍有業(yè)主在以各種方式抗議。許多業(yè)主對記者表示，漲價確有成本上升的客觀原因，但物管處應(yīng)多想些開源節(jié)流的辦法，不能總把眼睛盯在業(yè)主的腰包上。比如對進出小區(qū)的車輛就應(yīng)采用IC卡類的智能管理，這樣就不需要那么多保安來維持秩序，可以節(jié)約人力成本，而舍棄每天巨量的紙質(zhì)放行條，也可節(jié)約一大筆開支。
權(quán)威說法業(yè)主“雙過半”同意才能調(diào)價
無獨有偶，記者調(diào)查了解到，近期廣州相當多的居民小區(qū)紛紛醞釀物管費漲價，一時間“漲聲”一片，讓業(yè)主們憂心忡忡。
正準備漲物管費的廣州英×花園、中×花苑、芳×花園、尚×小區(qū)等給出的理由基本一致：成本上漲，特別是人力成本的上漲。但業(yè)主們對此并不買賬，即使對物管公司公開的賬本，也持懷疑態(tài)度。他們認為，物管公司要讓業(yè)主信服，就該亮出全部的明細收支賬本。
芳×花園一業(yè)主表示，堅決不同意物管費提價，因為服務(wù)太差，并針對物管公司成本上升的理由提出反駁：“麻煩先把那些所謂的文藝表演停了吧，一年開支有幾十萬啊，這是浪費我們的錢?！?/p>
而雅居樂、南奧、碧桂園等大型社區(qū)，目前還沒有上調(diào)物管費的打算。廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司回應(yīng)記者稱，物價上漲已成物管行業(yè)普遍存在的壓力，但近期不會調(diào)整物管費。保利廣州物業(yè)管理有限公司說，保利旗下的樓盤，都是將物業(yè)管理當作重大品牌去經(jīng)營打造，面對目前的漲價之風，還需進一步觀察。
廣州市物價局有關(guān)負責人則表示，無論物業(yè)管理公司以什么理由調(diào)價，都必須依法征求業(yè)主意見，并獲得業(yè)主“雙過半” 即獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整。否則，業(yè)主可通過司法渠道，對違規(guī)公司提起訴訟。
對于番禺某大型樓盤業(yè)委會“逾期未寄達或未送達征詢意見表的視為同意”的說法，有律師認為，對意見征詢函，業(yè)主的表決意見可以是贊成，反對，也可以是棄權(quán)，但無論哪種意見，都必須有業(yè)主本人簽名才算有效。因此，此說在法律上是行不通的。從法律上來說，公民有沉默權(quán)，不填寫征詢函不等于同意漲價，而且也可理解為以沉默反對漲價。
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