鄭州：口頭物業(yè)合同生效 業(yè)主不能拒交物業(yè)管理費
2008年3月，鄭州某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司商定，由該物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)進行管理，雙方并口頭約定了管理事項及服務費用，但未簽訂書面的《物業(yè)服務合同》。物業(yè)公司依約對小區(qū)進行物業(yè)管理，但在收取物業(yè)管理費用時，部分業(yè)主卻以未簽訂書面的《物業(yè)服務合同》為由，拒絕交納物業(yè)服務費用。
A
買受人能否要求出賣人
雙倍返還定金？
【讀者咨詢】
2011年3月12日，李女士與王先生、中介公司簽訂《房屋買賣合同》約定，李女士購買王先生位于中原路的房屋一套，房屋價款為45萬元。合同并約定自合同簽訂之日，李女士向王先生支付定金2萬元；王先生同意該定金在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前由中介公司代為保管。合同簽訂后，李女士依約支付了定金2萬元，并由中介公司為其出具收據(jù)。但幾天后，李女士接到王先生的電話，王先生在電話中表示其不打算再賣此房?，F(xiàn)李女士能否要求王先生雙倍返還定金？
【律師評析】
在二手房買賣過程中，由于當事人的法律意識不健全，一般均是由中介公司提供格式合同，合同內(nèi)容約定不明確甚至出現(xiàn)歧義，且在實踐中操作及不規(guī)范，進而造成合同不能履行，導致大量糾紛出現(xiàn)，本案中的類似案件更是屢見不鮮。法院在認定此類案件時，雖然會考慮到是由于中介公司的操作不規(guī)范所致，但是根據(jù)訴訟中的證據(jù)為本原則，一般不會支持購房人雙倍返還定金的請求。
就本案而言，本律師認為李女士同樣無權(quán)要求王先生雙倍返還定金。理由如下：
根據(jù)《房屋買賣合同》約定：“李女士向王先生支付定金2萬元，王先生同意該定金在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前由中介公司代為保管。”此約定中包含兩層法律關系，第一層法律關系是李女士將定金支付給王先生作為履行房屋買賣合同的擔保，李女士與王先生之間形成了關于定金的擔保合同關系；第二層法律關系是王先生在收取李女士支付的定金后，同意將此定金交付中介公司代為保管，王先生與中介公司之間形成保管合同關系。
而本案中，三方履行合同的行為與《房屋買賣合同》中的約定不符，李女士的定金是由中介公司直接收取，并由中介公司為其出具收據(jù)，由此可知王先生并未收取李女士的定金，根據(jù)《擔保法》第九十條的約定，定金合同屬于實踐性合同，從實際交付定金之日起生效。據(jù)此，李女士與王先生之間的定金擔保合同并未生效，李女士無權(quán)請求王先生雙倍返還定金。
當然，李女士可以要求中介公司返還其支付的兩萬元定金。
B
未簽訂書面的《物業(yè)服務合同》
業(yè)主可否拒絕交納物業(yè)管理費？
【讀者咨詢】
2008年3月，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司商定，由該物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)進行管理，雙方并口頭約定了管理事項及服務費用，但未簽訂書面的《物業(yè)服務合同》。物業(yè)公司依約對小區(qū)進行物業(yè)管理，但在收取物業(yè)管理費用時，部分業(yè)主卻以未簽訂書面的《物業(yè)服務合同》為由，拒絕交納物業(yè)服務費用。
【律師評析】
本案涉及口頭物業(yè)服務合同的效力問題。
《合同法》第十條：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。鑒于物業(yè)服務合同的內(nèi)容、主體具有復雜性，《物業(yè)管理條例》第三十五條明確規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，由此可知，物業(yè)服務合同屬于要試合同。
那么未以書面形式簽訂的物業(yè)服務合同是否就必然無效？《合同法》第三十六條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。
據(jù)此，針對要試合同，雖然當事人未采用法律規(guī)定的形式，但只要一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同就視為成立，當事人應該按照合同約定繼續(xù)履行義務。
本案中，物業(yè)公司按照口頭約定，履行了物業(yè)服務的義務，業(yè)主也接受了物業(yè)公司的服務，雙方之間的合同已經(jīng)成立并得到實際履行，業(yè)主應該按照當初的約定支付物業(yè)服務費用。
C
開發(fā)商交付的商品房與約定不符
被判決返還房價款，并賠償損失
【讀者咨詢】
2008年7月，朱先生購買某房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套，并約定2009年11月30日交房。2009年11月30日，朱先生依約前去驗收房屋，但其發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)與合同附件中的約定明顯不符，便要求開發(fā)商退房。房產(chǎn)公司卻以種種理由推脫。朱先生迫于無奈，將房產(chǎn)公司告上法庭，要求退房并賠償損失。
【律師評析】
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)規(guī)劃部門批準，不得擅自變更房屋的規(guī)劃、設計。如經(jīng)過規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，導致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、房屋朝向等發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在變更確立之日起10日內(nèi)，以書面形式通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
根據(jù)上述法律規(guī)定，一審法院判決房產(chǎn)公司返還李先生支付的購房款及其利息，并賠償李先生因房屋差價所造成的經(jīng)濟損失是正確的。
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